LMNP : taxe foncière, CFE et taxe d'habitation, trop c'est trop ?

LMNP : taxe foncière, CFE et taxe d'habitation, trop c'est trop ?

Vous louez un logement meublé en LMNP. Vous payiez la taxe foncière et la CFE ; de plus en plus de loueurs reçoivent maintenant, en plus, un avis de taxe d'habitation, parfois majorée. Vous n'êtes pas le seul à trouver l'addition lourde, et ces trois impôts ont une base commune que vous pouvez vérifier.

Pourquoi vous payez trois impôts sur le même logement

Selon la façon dont vous louez, un même logement meublé peut porter la taxe foncière, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) et la CFE. Trois situations reviennent le plus souvent :

Ce tableau ne couvre pas tous les cas : si le vôtre en diffère, votre service des impôts reste l'interlocuteur pour confirmer les taxes qui s'appliquent à votre logement.

Taxe d'habitation : pourquoi elle tombe sur un meublé

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée en 2023. Elle subsiste sur les résidences secondaires, et un meublé de tourisme dont vous gardez la disposition au 1er janvier en fait partie. C'est pourquoi un loueur peut la recevoir alors qu'il ne l'a jamais payée sur sa résidence principale.

À l'inverse, un meublé loué à l'année, qui est la résidence principale de votre locataire, n'y est pas soumis.

Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut en outre voter une majoration de 5 % à 60 % (article 1407 ter du CGI) : c'est ce qui peut expliquer un avis plus lourd que prévu. Pour certains meublés de tourisme classés, une exonération décidée par la commune existe aussi : le détail est dans notre guide CFE et taxe d'habitation sur un meublé de tourisme.

CFE : ce que vous payez vraiment

La CFE ne se calcule pas de la même façon selon votre situation :

• Meublé de tourisme, logement dédié : elle repose sur la valeur locative du logement, ou sur la base minimum si celle-ci est plus élevée.
• Meublé loué à l'année (résidence principale du locataire) : cotisation minimum.
• Votre résidence secondaire louée en meublé de tourisme : exonération (article 1459), sauf si votre commune en a décidé autrement.

Des allègements existent : la cotisation minimum est exonérée si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du CGI) ; l'année de création n'est pas imposée, et la base est réduite de moitié l'année suivante (article 1478, II du CGI).

Le levier que peu de loueurs utilisent : la valeur locative

Voici ce que ces trois impôts ont en commun : la taxe foncière, la THRS et la CFE d'un meublé de tourisme reposent sur la même valeur locative cadastrale de votre logement, c'est-à-dire sur la description de votre bien dans les registres de l'administration.

Conséquence : une erreur sur le logement se retrouve dans chacun des trois impôts. Si la valeur locative est trop élevée, la corriger fait baisser les trois ; il vous suffit de la vérifier une fois. Nous ne pouvons pas vous dire d'avance ce que cela donnera pour vous : tout dépend de ce que contient votre fiche.

Que faire, concrètement :

1. Demandez votre fiche d'évaluation : obtenir sa fiche de valeur locative cadastrale.
2. Comparez-la à la réalité de votre logement : surface, catégorie, éléments de confort, dépendances. Le guide meublé de tourisme et valeur locative détaille les points à regarder.
3. Faites une estimation avec notre simulateur, ci-dessus.

Pour la CFE et la THRS en détail : CFE et taxe d'habitation sur un meublé de tourisme.

Ce que notre outil fait, et ne fait pas

• Il recalcule votre taxe foncière et votre taxe d'habitation sur les résidences secondaires à partir de votre fiche, et les compare à votre avis.
• Il ne calcule pas la CFE et ne prépare aucune réclamation de CFE. Mais comme la CFE d'un meublé de tourisme repose sur la même valeur locative, une valeur corrigée lui profite aussi.

Ce guide est une information générale, pas un conseil fiscal.