CFE et THRS sur un meublé de tourisme : payez-vous les deux ?

CFE et THRS sur un meublé de tourisme : payez-vous les deux ?

Vous louez un logement en meublé de tourisme et vous recevez un avis de cotisation foncière des entreprises et un avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Vous vous demandez si c'est une erreur.

Ce n'en est pas une. Le cumul est la règle, et Bercy l'a confirmé explicitement.

La position de l'administration, confirmée en 2025

Le sujet a fait l'objet de nombreuses questions parlementaires. Le 3 juin 2025, le ministre de l'Économie et des Finances y a répondu par deux réponses ministérielles publiées le même jour, officialisant la position de l'administration : les locations meublées saisonnières peuvent être soumises à la fois à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et à la cotisation foncière des entreprises.

Le raisonnement tient en trois textes :

• Article 1408 du Code général des impôts : la taxe d'habitation est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables.
• Article 1407 : la taxe est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Seuls les locaux faisant l'objet d'un usage exclusivement professionnel y échappent.
• Article 1447 : les personnes qui exercent l'activité de location de meublés de tourisme sont imposables à la CFE.

Deux textes différents, deux logiques différentes, un même bien. Il n'y a pas de règle de non-cumul.

Le point de bascule : la jouissance au 1er janvier

C'est là que se joue tout le sujet, et la jurisprudence est défavorable aux loueurs.

Par deux décisions — le 15 juin 2023 puis le 23 décembre 2024 — le Conseil d'État a jugé que lorsque des locaux sont mis en location pour de courtes durées, et pour des périodes qu'il est loisible au propriétaire d'accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition.

Autrement dit : le simple fait de pouvoir refuser une réservation suffit à établir que vous avez la disposition du bien. Et cette disposition suffit à fonder la taxe d'habitation.

C'est un raisonnement que beaucoup de loueurs trouvent contre-intuitif — ils ne mettent jamais les pieds dans le logement, et paient malgré tout. Il est pourtant établi.

L'exception : le meublé qui dépend de votre habitation personnelle

Une situation échappe en pratique au cumul.

L'article 1459, 3° du Code général des impôts exonère de CFE les personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle — principale ou secondaire. Ces locaux sont alors soumis à la seule taxe d'habitation.

Deux réserves importantes :

• L'exonération ne vise que les meublés qui dépendent de l'habitation personnelle du loueur. Dans le cas contraire, le loueur est imposable à la CFE dans les conditions de droit commun.
• Elle s'applique de plein droit, sauf délibération contraire. C'est l'inverse du régime habituel : votre commune ou votre intercommunalité peut la supprimer par délibération — et dans ce cas, le cumul CFE + THRS revient.

À noter : l'exonération reste applicable même si vous confiez la location à une agence ou à une société de gestion.

La nouveauté 2026 : votre commune peut vous exonérer de THRS

C'est le développement le plus important du sujet, et il est récent.

Jusqu'ici, seules les communes situées en zone France ruralités revitalisation pouvaient exonérer de taxe d'habitation sur les résidences secondaires les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes.

L'article 112 de la loi de finances pour 2026 a étendu cette faculté à l'ensemble des communes et des intercommunalités à fiscalité propre du territoire national.

Les conditions :

• L'exonération est facultative : elle suppose une délibération de votre commune ou de votre intercommunalité. Sans délibération, rien ne change.
• Elle ne porte que sur la part qui leur revient. Les autres parts restent dues.
• Elle n'est accordée qu'à raison de la superficie affectée aux locaux classés meublés de tourisme ou aux chambres d'hôtes — pas pour l'ensemble de la propriété bâtie. Les locaux dont l'usage est commun à l'occupant et à l'activité touristique ne sont pas exonérés.
• Le meublé doit être classé au sens de l'article L. 324-1 du code du tourisme. Le classement est une démarche volontaire, auprès d'un organisme agréé.
• La collectivité peut choisir d'exonérer les meublés classés, les chambres d'hôtes, ou les deux.

La première question à poser est donc simple : ma commune a-t-elle délibéré ? Beaucoup ne l'ont pas encore fait, et beaucoup de propriétaires ignorent que la faculté existe désormais partout.

Les gîtes ruraux : une exonération de plein droit

La même loi de finances crée une catégorie distincte. Les gîtes ruraux, désormais définis à l'article L. 324-6 du code du tourisme, bénéficient d'une exonération de plein droit de taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

La définition est cumulative : être un meublé de tourisme classé respectant des signes de qualité officiels reconnus par l'État ; être une maison indépendante ou un appartement situé dans un bâtiment comprenant quatre habitations au plus ; ne pas être situé sur le territoire d'une métropole.

Une déclaration annuelle, accompagnée de justificatifs, est nécessaire.

Ce qui reste, dans tous les cas : la base

Écartons ce qui ne dépend pas de vous. Le cumul, c'est la loi. La jurisprudence sur la jouissance, c'est le Conseil d'État. L'exonération facultative, c'est votre conseil municipal.

Il reste un élément — et un seul — qui dépend de votre logement lui-même : sa valeur locative cadastrale.

C'est la base commune de votre taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de votre taxe foncière. Un loyer théorique annuel, établi à partir de la description de votre bien dans les registres de l'administration : sa surface, sa catégorie, ses éléments de confort, ses dépendances.

Le calcul de l'administration est exact. Il applique correctement les règles aux données dont elle dispose. Mais ces données reposent, dans la plupart des cas, sur une fiche d'évaluation qui remonte aux années 1970 — et un meublé de tourisme est précisément le type de bien dont la description a le plus de chances d'avoir cessé de correspondre à la réalité.

Une base surévaluée vous coûte deux fois : sur la taxe foncière, et sur la taxe d'habitation — où l'absence d'abattement la fait peser deux fois plus lourd. Notre simulateur gratuit reproduit le calcul officiel à partir de votre avis et vous indique si l'écart mérite un examen.

À retenir : oui, CFE et THRS peuvent se cumuler sur un meublé de tourisme — Bercy l'a confirmé, le Conseil d'État l'a validé. Depuis 2026, toute commune peut exonérer de THRS les meublés classés : vérifiez si la vôtre a délibéré. Et dans tous les cas, la base de calcul reste, elle, vérifiable.