Majoration de THRS jusqu'à 60 % : comment elle est calculée

La majoration de THRS jusqu'à 60 % : sur quoi elle porte exactement

Votre avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires comporte une ligne « majoration ». Elle peut représenter plusieurs centaines d'euros, parfois davantage.

Cette ligne obéit à une mécanique précise, que presque personne n'explique correctement — et qui a une conséquence directe sur ce que vaut, pour vous, une vérification de la base de calcul.

Qui peut majorer, et de combien

L'article 1407 ter du Code général des impôts autorise les conseils municipaux des communes situées en zone tendue à majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires d'un pourcentage compris entre 5 et 60 pour cent.

Trois conditions cumulatives :

• La commune doit être classée en zone tendue (périmètre de la taxe sur les logements vacants).
• Elle doit avoir délibéré, avant le 1er octobre d'une année, pour une application aux impositions de l'année suivante.
• Le logement doit être meublé et non affecté à l'habitation principale.

Le dispositif existe depuis 2015. Il a été considérablement élargi par la loi de finances pour 2023, qui a étendu le périmètre des zones tendues au-delà des grandes agglomérations — beaucoup de communes littorales, de montagne et rurales y sont entrées depuis.

Le point que tout le monde rate : la part communale seule

C'est l'essentiel de ce guide.

La majoration porte sur « la part lui revenant » de la cotisation — c'est-à-dire la seule part communale. Elle ne s'applique ni à la part intercommunale, ni aux taxes additionnelles (syndicats, GEMAPI, taxes spéciales d'équipement), ni aux frais de gestion.

Un exemple emprunté à un rapport du Sénat le montre bien. Soit une commune en zone tendue :

La majoration de 30 pour cent n'ajoute pas 30 points. Elle ajoute 6 points — 30 pour cent de la seule part communale de 20 pour cent.

Une majoration de 60 pour cent sur une part communale de 20 pour cent ajouterait 12 points, portant le taux total à 42 pour cent.

Conséquence pratique : la majoration est plus contenue que son intitulé ne le laisse croire. Mais elle s'ajoute à un taux déjà élevé, sur une base qui, elle, n'est pas amputée.

Un plafond existe

La loi encadre l'ensemble. La somme du taux communal de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de ce même taux multiplié par le taux de majoration ne peut excéder le taux plafond prévu à l'article 1636 B septies.

Une commune ne peut donc pas voter 60 pour cent de majoration si cela fait dépasser ce plafond à sa part communale.

La différence d'assiette avec la taxe foncière

Ici se joue le vrai sujet, et il est rarement expliqué.

Pour votre taxe foncière, la base d'imposition n'est pas la valeur locative cadastrale complète : c'est la moitié. Un abattement de 50 pour cent est appliqué au titre des frais de gestion, d'assurance, d'entretien et d'amortissement.

Pour la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, il n'y a aucun abattement. La base est la valeur locative cadastrale pleine. Les résidences secondaires ne bénéficient pas non plus des abattements qui existaient autrefois pour certaines résidences principales.

Autrement dit, sur un même logement : la base de votre THRS est le double de celle de votre taxe foncière.

Pourquoi cela change tout pour une base obsolète

Réunissons les trois effets :

1. Pas d'abattement → la base est le double de celle de la taxe foncière.
2. Des taux de taxe d'habitation généralement élevés → chaque euro de base pèse davantage.
3. La majoration → la part communale est encore alourdie.

Ces trois effets se multiplient. Sur un même bien, corriger une base surévaluée rapporte environ deux fois plus en taxe d'habitation sur les résidences secondaires qu'en taxe foncière.

Un écart de base qui passait inaperçu sur un avis de taxe foncière — parce que l'abattement de 50 pour cent l'amortissait — devient nettement visible sur un avis de THRS majorée.

Ce que la majoration ne touche pas : la base

Une précision importante, car la confusion est fréquente : la majoration agit sur le taux, jamais sur la base.

La valeur locative cadastrale de votre logement est identique, que votre commune majore ou non. Elle est établie à partir des caractéristiques de votre bien : sa surface, sa catégorie, ses éléments de confort, ses dépendances. Ces caractéristiques figurent sur une fiche d'évaluation qui, dans la plupart des cas, remonte aux années 1970.

Le calcul appliqué par l'administration est exact. Il applique correctement le taux, la majoration et le plafond aux données dont elle dispose. La question est ailleurs : ces données décrivent-elles encore votre logement tel qu'il est aujourd'hui ?

Une dépendance démolie, un élément de confort qui n'existe plus, une surface mal reportée à l'origine : l'écart se propage à toutes les taxes assises sur cette même valeur locative. Et là où la taxe foncière l'amortit de moitié, la THRS majorée l'amplifie. Notre simulateur gratuit reproduit le calcul officiel à partir de votre avis et vous indique si l'écart mérite un examen.

À retenir : 5 à 60 pour cent de majoration, sur la part communale seule, dans les seules communes en zone tendue ayant délibéré. La majoration touche le taux. La base, elle, repose sur une description de votre logement qui n'est peut-être plus à jour — et qui pèse ici deux fois plus lourd qu'en taxe foncière.