TLV ou THLV : quelle taxe pour votre logement vacant ?

TLV ou THLV : deux taxes, un seul logement vacant

Votre logement est vide, et vous recevez — ou craignez de recevoir — un avis de taxe. Encore faut-il savoir laquelle des deux s'applique : la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Elles ne se cumulent jamais, mais elles ne se ressemblent pas non plus.

Le critère de bascule : la zone tendue

Tout tient à une seule question : votre commune est-elle classée en zone tendue ?

En zone tendue : c'est la TLV qui s'applique, de plein droit, sans délibération nécessaire de la commune.

Hors zone tendue : c'est la THLV qui peut s'appliquer — mais seulement si la commune l'a instituée par délibération. Sans délibération, aucune des deux taxes n'est due.

Les deux taxes s'excluent mutuellement : un même logement ne peut jamais être soumis aux deux à la fois.

Comparer les deux taxes

La différence la plus concrète pour vous : la durée de vacance qui déclenche la taxe. Un an en zone tendue, deux ans hors zone tendue.

Pourquoi la THLV est moins connue

La TLV est automatique et son barème national est simple à expliquer. La THLV, elle, dépend d'une délibération locale — chaque commune hors zone tendue décide elle-même de l'instituer, ou non. Beaucoup de propriétaires ignorent que leur commune l'a votée, jusqu'à la réception du premier avis.

Le taux de la THLV n'est pas non plus fixé nationalement : il reprend le taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires voté par la commune, ce qui rend les montants très variables d'une commune à l'autre.

Comment savoir laquelle s'applique à vous

Trois étapes suffisent :

1. Vérifiez si votre commune est en zone tendue. Un simulateur officiel existe sur service-public.fr.
2. Si oui : vous relevez potentiellement de la TLV après un an de vacance au 1er janvier.
3. Si non : vous ne relevez de la THLV que si votre commune a délibéré pour l'instituer — et seulement après deux ans de vacance.

Novembre : le moment où vous le découvrez

Les avis de TLV et de THLV sont envoyés en novembre, comme les avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires — à distinguer de la taxe foncière, dont les avis partent fin août-octobre.

Ce qui ne change pas selon la taxe : la base

Que vous releviez de la TLV ou de la THLV, la base de calcul est identique : la valeur locative cadastrale de votre logement, établie à partir de sa surface, sa catégorie, ses éléments de confort et ses dépendances.

Cette description repose, dans la plupart des cas, sur une fiche d'évaluation qui remonte aux années 1970. Le calcul de l'administration est exact — il applique correctement le taux à la base dont elle dispose. Mais cette base, elle, mérite d'être vérifiée. Notre simulateur gratuit reproduit ce calcul à partir de votre avis et vous indique si l'écart mérite un examen.

Et en 2027 ?

À compter des impositions établies au titre de 2027, la TLV et la THLV disparaissent toutes les deux au profit d'une taxe unique, la TVLH — qui reprend la même logique de zonage, avec des plafonds de majoration relevés.

À retenir : TLV en zone tendue (automatique, 1 an de vacance), THLV hors zone tendue (sur délibération, 2 ans de vacance). Les deux ne se cumulent jamais, et se calculent toutes deux sur la même valeur locative cadastrale.