Taux de la taxe sur les logements vacants : 17 % puis 34 %

Le taux de la TLV : 17 % la première année, 34 % ensuite

Le barème de la taxe sur les logements vacants tient en deux chiffres. Ils sont fixés par la loi, identiques partout en France, et votre commune n'a pas son mot à dire.

Ce qui varie d'un propriétaire à l'autre, ce n'est pas le taux. C'est la base.

Le barème

L'article 232 du Code général des impôts fixe :

• 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition
• 34 % à compter de la deuxième année d'imposition

C'est tout. Pas de tranche, pas de coefficient, pas de délibération locale. Le taux double à la deuxième année et n'augmente plus ensuite.

À ces taux s'ajoutent des frais de gestion prélevés par l'État, en contrepartie de l'établissement et du recouvrement de la taxe (article 1641 du Code général des impôts). Ils représentent 9 % de la cotisation jusqu'en 2026 : 3,6 % au titre des frais de dégrèvement et de non-valeurs, et 5,4 % au titre des frais d'assiette et de recouvrement. À compter de 2027, avec le passage à la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), la première part disparaît — les communes reprenant à leur charge les dégrèvements — et les frais de gestion sont ramenés à 5,4 %.

« Première année d'imposition » : attention au piège

L'expression ne désigne pas la première année de vacance de votre logement. Elle désigne la première année où vous êtes imposé.

En zone tendue, un logement devient taxable après un an de vacance au 1er janvier. La première année d'imposition arrive donc après une année complète de vacance. Un bien vide depuis trois ans qui n'a jamais été taxé sera imposé — mais pas forcément au taux de la première année : l'administration tient compte de la durée de vacance déjà écoulée.

En pratique, la plupart des propriétaires imposés le sont au taux de 34 %.

La base : la valeur locative cadastrale, en entier

C'est ici que la TLV se distingue nettement de votre taxe foncière, et c'est le point que presque personne n'explique.

Pour la taxe foncière, la base d'imposition n'est pas la valeur locative cadastrale complète : c'est la moitié. Un abattement de 50 % est appliqué au titre des frais de gestion, d'assurance, d'entretien et d'amortissement.

Pour la TLV, il n'y a aucun abattement. Le taux s'applique à la valeur locative cadastrale pleine.

Autrement dit : à valeur locative identique, la base de la TLV est deux fois celle de votre taxe foncière. Ce n'est pas une anomalie, c'est la règle — mais elle a une conséquence directe, que nous voyons plus bas.

Un exemple chiffré

Prenons un logement dont la valeur locative cadastrale s'élève à 5 000 euros par an.

Et si cette valeur locative était en réalité de 4 200 euros — parce que la description du bien retenue par l'administration ne correspond plus à ce qu'il est aujourd'hui ?

272 euros par an d'écart. Chaque année, tant que le logement reste vacant.

Pourquoi la base est le seul levier

Reprenons les trois éléments du calcul :

• Le taux : fixé par la loi, national, non négociable.
• La zone : fixée par décret, vous ne choisissez pas votre commune.
• La base : établie par l'administration à partir des caractéristiques de votre logement.

Deux sur trois vous échappent complètement. Le troisième repose sur une description de votre bien — sa surface, sa catégorie, ses éléments de confort, ses dépendances — consignée dans une fiche d'évaluation qui, dans la plupart des cas, remonte aux années 1970.

Le calcul de l'administration est exact. Il applique correctement le barème aux données dont elle dispose. La question n'est pas de savoir si le calcul est juste : elle est de savoir si les caractéristiques de votre logement sont toujours celles qui figurent sur votre fiche.

Une dépendance démolie, un élément de confort qui n'existe plus, une surface mal reportée à l'origine : ces écarts se propagent à toutes les taxes assises sur la même valeur locative. Sur une TLV à 34 % sans abattement, ils coûtent le double de ce qu'ils coûtent en taxe foncière. Notre simulateur gratuit reproduit le calcul officiel à partir de votre avis et vous indique si l'écart mérite un examen.

Et en 2027 ?

À compter des impositions établies au titre de 2027, la TLV disparaît au profit de la TVLH. Les taux de base restent 17 puis 34 % en zone tendue — mais les communes pourront les majorer, jusqu'à 30 % la première année et 60 % ensuite.

Sur notre exemple à 5 000 euros de valeur locative, une commune qui vote le taux maximal fait passer la note de 1 700 à 3 000 euros par an.

Le taux n'est plus tout à fait national. La base, elle, reste la même — et pèse d'autant plus lourd.

À retenir : 17 % puis 34 %, sur la valeur locative cadastrale pleine, sans l'abattement de 50 % qui s'applique à la taxe foncière. Le taux ne se discute pas. La base, oui — si les caractéristiques de votre logement ne sont plus à jour.