Dégrèvement de taxe foncière pour un logement locatif vacant

Un logement que vous destinez à la location, mais qui reste vide faute de locataire, continue d'être soumis à la taxe foncière : celle-ci est due que le bien soit occupé ou non. Il existe cependant un dispositif peu connu qui permet, sous conditions, d'en récupérer une partie : le dégrèvement pour vacance prévu par l'article 1389 du Code général des impôts.

Attention à ne pas confondre deux choses qui portent des noms voisins. D'un côté, les taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) sont des impositions supplémentaires que certaines communes appliquent aux logements laissés vides. De l'autre, le dégrèvement de l'article 1389 dont parle ce guide est l'inverse : une réduction de votre taxe foncière ordinaire, accordée quand un bien locatif reste vacant malgré vous. Ce sont deux mécanismes distincts — si votre sujet est la taxe sur les logements vacants elle-même, consultez plutôt notre guide dédié à la distinction TLV / THLV.

Ce que permet l'article 1389

L'article 1389 du Code général des impôts autorise le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison ou d'un appartement normalement destiné à la location. Le dégrèvement couvre la période de vacance : il court du premier jour du mois qui suit le début de la vacance jusqu'au dernier jour du mois où elle prend fin.

Ce n'est pas une exonération automatique. C'est une exception au principe d'annualité de l'impôt, accordée uniquement sur réclamation. Autrement dit : tant que vous ne la demandez pas, l'administration ne l'applique pas d'elle-même, et vous continuez de payer la taxe plein tarif.

Les trois conditions, cumulatives

Le dégrèvement est subordonné à une triple condition. Les trois doivent être réunies en même temps.

Première condition : la vacance doit être indépendante de votre volonté. C'est la condition la plus délicate, et celle sur laquelle l'administration se montre la plus stricte. Vous devez pouvoir démontrer que le logement est resté vide malgré vos efforts pour le louer — annonces, mandat confié à une agence, prix cohérent avec le marché. À l'inverse, un logement que vous choisissez de laisser vide, ou dont vous refusez la location, ne remplit pas cette condition. La jurisprudence est exigeante sur ce point : le Conseil d'État a jugé qu'un propriétaire qui n'établit pas avoir tout mis en œuvre pour louer perd le bénéfice du dégrèvement.

Deuxième condition : la vacance doit durer au moins trois mois consécutifs. Une inoccupation courte ou intermittente ne suffit pas. Il faut une période continue d'au moins trois mois.

Troisième condition : la vacance doit affecter la totalité du bien, ou une partie distincte susceptible d'être louée séparément. Un logement entièrement vide remplit la condition ; une simple baisse ponctuelle d'occupation, non.

Un point utile confirmé par la jurisprudence : le logement n'a pas besoin d'avoir été loué avant la période de vacance pour être considéré comme « normalement destiné à la location ». Un bien que vous proposez à la location pour la première fois peut donc y ouvrir droit, à condition d'en apporter la preuve. De même, mettre le bien en vente tout en continuant à le proposer à la location ne vous fait pas automatiquement perdre le bénéfice du dégrèvement.

Le délai pour réclamer

La réclamation se présente après réception de l'avis d'imposition concerné, et au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle où la vacance a atteint la durée minimale de trois mois. Concrètement, si votre logement est resté vacant de mars à juin d'une année, vous recevez votre avis de taxe foncière à l'automne de cette même année, et vous avez ensuite jusqu'au 31 décembre de l'année suivante pour déposer votre réclamation.

Passé ce délai, la demande n'est plus recevable, même si toutes les autres conditions étaient réunies.

La démarche

La réclamation se dépose auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien — l'adresse figure sur votre avis d'imposition. Elle peut se faire depuis votre espace sur impots.gouv.fr, par courrier ou sur place. Vous devez y joindre les éléments qui prouvent que les trois conditions sont réunies : justificatifs des démarches de mise en location (mandats d'agence, annonces datées, échanges avec des candidats), et tout élément établissant la durée et le caractère subi de la vacance.

Pour le détail des pièces à fournir dans une réclamation fiscale, consultez notre guide sur les justificatifs d'une réclamation, et pour le cadre général des délais de contestation, notre guide sur les délais de réclamation des impôts locaux.

Dégrèvement pour vacance ou base surévaluée : deux leviers différents

Le dégrèvement de l'article 1389 s'adresse à une situation précise et temporaire : un bien locatif vide malgré vous. Il ne concerne qu'une partie des propriétaires, et seulement pour les périodes de vacance.

Il existe un autre levier, permanent celui-là, sur lequel bien plus de propriétaires peuvent agir : la base de calcul de la taxe elle-même. Votre taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale de votre bien, établie à partir de caractéristiques (surface pondérée, catégorie, éléments de confort) souvent figées depuis les années 1970 et jamais revues depuis. Si ces caractéristiques ne correspondent plus à la réalité de votre logement, votre base est surévaluée — et vous payez trop, chaque année, que le bien soit loué ou vacant.

Contrairement au dégrèvement pour vacance, qui ne joue que sur une période, une base corrigée réduit votre taxe durablement. C'est un levier accessible à tout propriétaire, occupant comme bailleur.

En résumé

Si vous êtes propriétaire d'un logement locatif resté vide au moins trois mois sans que ce soit de votre fait, vérifiez si vous remplissez les trois conditions de l'article 1389 : la réclamation peut vous faire récupérer la taxe foncière sur la période de vacance. Et quelle que soit votre situation, pensez à vérifier que la base de calcul de votre taxe est juste : c'est le levier le plus durable, et le plus largement accessible.

Cet article a une vocation d'information. Les conditions et délais mentionnés relèvent de l'article 1389 du Code général des impôts ; votre situation particulière doit être vérifiée auprès de votre centre des finances publiques ou sur impots.gouv.fr.