TVLH 2027 : la nouvelle taxe sur les logements vacants

La TVLH remplace la TLV et la THLV au 1er janvier 2027

Si vous possédez un logement inoccupé, la fiscalité qui s'y applique va changer de forme l'année prochaine. Deux taxes disparaissent, une seule les remplace — et le pouvoir de décision bascule vers votre commune.

Voici ce qui change, ce qui ne change pas, et pourquoi la seule variable sur laquelle vous avez encore la main mérite votre attention.

Ce qui existe aujourd'hui : deux taxes, deux logiques

Jusqu'aux impositions de 2026 incluses, un logement vacant relève de l'une ou l'autre de deux taxes, jamais des deux.

La taxe sur les logements vacants (TLV), prévue à l'article 232 du Code général des impôts, s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue — environ 3 700 aujourd'hui. Elle vise les logements inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier. Son produit revient essentiellement à l'État, via l'Agence nationale de l'habitat.

La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), prévue à l'article 1407 bis, concerne les communes hors zone tendue — mais uniquement si la commune l'a instituée par délibération. Environ 6 900 l'ont fait. Elle vise les logements inoccupés depuis au moins deux ans, et son produit revient à la commune.

Deux articles, deux durées de vacance, deux bénéficiaires, deux modes de déclenchement. C'est cette dualité que le législateur a décidé de supprimer.

Ce que crée la loi de finances pour 2026

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée au nouvel article 1406 bis du Code général des impôts.

Elle se substitue intégralement à la TLV et à la THLV à compter des impositions établies au titre de 2027. Les deux articles précédents sont abrogés, et les délibérations communales prises pour la THLV cessent de produire effet au 1er janvier 2027.

Le changement de fond n'est pas technique. La TVLH reprend l'essentiel des règles antérieures. Le vrai changement, c'est que le produit revient désormais intégralement aux communes et à leurs intercommunalités — là où la TLV alimentait l'État. Une commune qui taxe la vacance en tire maintenant un bénéfice direct.

Le barème en zone tendue : 17 %, 34 %, et jusqu'à 60 %

C'est le point que la plupart des articles résument mal.

Dans les communes en zone tendue, l'article 1406 bis fixe un taux de 17 pour cent la première année d'imposition, puis 34 pour cent à compter de la deuxième. Ce sont exactement les taux de l'ancienne TLV : sur ce point, rien ne bouge.

Mais le texte ajoute une dérogation. Par délibération, la commune peut augmenter ces taux — sans pouvoir dépasser 30 pour cent la première année et 60 pour cent à compter de la deuxième.

Autrement dit : le barème n'est plus figé. Il devient un plancher, avec un plafond que chaque conseil municipal peut décider d'atteindre. Sur un logement dont la valeur locative cadastrale s'élève à 5 000 euros, cela fait la différence entre 1 700 euros et 3 000 euros par an.

Le barème hors zone tendue : taux libre, plafonné à 50 %

Hors zone tendue, la TVLH reste facultative. La commune — ou l'intercommunalité dotée d'un programme local de l'habitat — doit l'instituer par délibération. Sans délibération, aucune taxe n'est due.

Quand elle est instituée, la commune fixe librement son taux, dans la limite de 50 pour cent de la valeur locative cadastrale.

C'est un changement considérable pour ces communes. Sous le régime de la THLV, leur taux était celui de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires — elles ne pouvaient pas taxer la vacance plus fortement que les résidences secondaires. La TVLH décorrèle les deux. Une commune peut désormais choisir de peser sur les logements vides sans toucher aux résidences secondaires.

Note : quand une commune institue la taxe sur son territoire, la délibération de son intercommunalité ne s'y applique pas. La commune prime.

La durée de vacance : un an ou deux ans

Le déclenchement dépend de la zone.

En zone tendue : le logement est taxable dès qu'il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition.

Hors zone tendue : il faut deux ans de vacance au 1er janvier — la loi cible la vacance durable.

Point important pour 2027 : la loi prévoit une mesure transitoire. La durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte pour la première imposition. Il n'y a pas de remise à zéro. Un logement vide depuis deux ans au 1er janvier 2027 sera d'emblée imposé au taux de la deuxième année.

Le calendrier des décisions communales

Deux délibérations distinctes, deux échéances différentes — la confusion est fréquente :

Concrètement : les communes hors zone tendue qui veulent la TVLH en 2027 doivent délibérer avant le 1er octobre 2026. Celles en zone tendue qui veulent majorer ont jusqu'au 15 avril 2027.

Ce qui ne change pas : la base

Et c'est le point le plus important pour vous.

La TVLH se calcule sur la valeur locative cadastrale de votre logement — exactement la même base que votre taxe foncière et que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Un loyer théorique annuel, déterminé par l'administration à partir des caractéristiques de votre bien : surface, catégorie, éléments de confort, dépendances.

Cette base ne change pas avec la réforme. Ce qui change, c'est le taux qu'on lui applique — et il peut désormais monter jusqu'à 60 pour cent.

C'est précisément ce qui rend la base plus décisive qu'avant. Le taux est décidé par votre commune : vous ne pouvez rien y faire. La durée de vacance dépend de votre situation. La base, elle, dépend de la description que l'administration a de votre logement — et cette description repose souvent sur une fiche d'évaluation établie il y a plusieurs décennies.

Un bien dont les caractéristiques ne sont plus à jour paie sur une base surévaluée. À 17 pour cent, l'écart passait souvent inaperçu. À 60 pour cent, il devient très visible. Notre simulateur gratuit reproduit le calcul officiel à partir de votre avis et vous indique si l'écart mérite un examen.

En résumé

À retenir : la TVLH ne crée pas une nouvelle façon de calculer votre taxe. Elle applique des taux potentiellement bien plus élevés à une base qui, elle, n'a pas bougé — et dont les caractéristiques ne sont peut-être plus à jour.