Résidence secondaire ou logement vacant : quelle taxe ?
Mis à jour le 3 octobre 2026
Résidence secondaire ou logement vacant : la frontière
Un logement que vous n'habitez pas relève de l'une ou l'autre de deux familles de taxes. Jamais des deux. Elles s'excluent.
D'un côté, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. De l'autre, les taxes sur les logements vacants. Le basculement de l'une à l'autre tient à un critère unique — et les montants qui en découlent peuvent être très différents.
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Le critère : meublé ou non
La ligne de partage est plus simple qu'on ne le croit.
La taxe d'habitation est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l'habitation, quel que soit le titre. Depuis 2023, elle ne subsiste que sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale.
Les taxes sur les logements vacants visent, elles, les logements habitables mais effectivement inoccupés et non meublés — ou insuffisamment meublés pour permettre l'habitation.
Le critère central est donc l'ameublement, associé à la disposition du bien. Un logement meublé, dont vous avez la jouissance, est une résidence secondaire — même si vous n'y allez que deux semaines par an. Un logement vide est un logement vacant.
La documentation officielle est explicite sur ce point : une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation ne peut pas être en même temps soumise à une taxe sur les logements vacants.
Pourquoi la distinction pèse lourd
Les deux familles ne se calculent pas de la même manière, et la commune n'y a pas les mêmes pouvoirs.
| Résidence secondaire (THRS) | Logement vacant (TLV / THLV) | |
|---|---|---|
| Base | valeur locative cadastrale pleine | valeur locative cadastrale pleine |
| Taux | taux votés par les collectivités | barème de la TLV (zone tendue) · taux THRS (hors zone tendue) |
| Majoration possible | oui, 5 à 60 % de la part communale, en zone tendue | non |
| Déclenchement | dès lors que le logement est meublé | 1 an de vacance (zone tendue) · 2 ans (hors zone tendue) |
| Cas de dégrèvement / non-imposition | dégrèvements de la majoration, cas limités | plusieurs cas prévus (vacance subie, travaux, occupation prolongée) |
Selon la catégorie, le même logement, dans la même commune, avec la même valeur locative, supporte des montants sensiblement différents.
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Un basculement se constate, il ne se choisit pas
La catégorie résulte de la situation de fait au 1er janvier de l'année d'imposition (ni la fréquence d'occupation, ni la durée de possession, ni votre intention, ni votre déclaration n'y changent rien) : voir la règle du 1er janvier, ce qui compte et ce qui ne compte pas.
En 2027, la frontière subsiste
La taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), qui remplace la TLV et la THLV à compter des impositions de 2027, ne modifie pas ce partage. Elle vise expressément les locaux non meublés à usage d'habitation, à l'exclusion des résidences secondaires.
Un logement meublé et utilisé comme résidence secondaire continuera de relever de la taxe d'habitation, pas de la TVLH. Les deux familles restent mutuellement exclusives.
Ce que les deux ont en commun : la base
La catégorie décide du taux et des règles applicables ; elle ne change rien à la base. Quelle que soit votre situation, le montant dépend de la valeur locative cadastrale de votre logement, qui se vérifie : obtenez votre fiche de valeur locative ou estimez l'écart avec notre simulateur gratuit.
À retenir : meublé et à votre disposition → résidence secondaire. Vide → logement vacant. Jamais les deux. La catégorie se constate au 1er janvier, elle ne se choisit pas — et dans les deux cas, la base reste la même valeur locative cadastrale.
Jérôme Honnorat — ingénieur logiciel, fondateur de JHO Connect (Marseille)
J'ai décodé la méthode d'évaluation DGFiP de 1970 pour permettre à chaque propriétaire de vérifier sa taxe lui-même.
Guide mis à jour le 3 octobre 2026
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