Dégrèvements de THRS : les cas prévus par les textes

Les cas de dégrèvement de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Vous cherchez à savoir si votre situation vous dispense de la taxe d'habitation sur votre résidence secondaire. Avant tout, une précision qui change la portée de la réponse — et que la plupart des articles sur le sujet passent sous silence.

Ce que les textes permettent, exactement

Les trois cas prévus par l'article 1407 ter du Code général des impôts n'ouvrent pas droit à une exonération de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Ils ouvrent droit à un dégrèvement de la seule majoration.

La nuance est considérable. Si votre commune a voté une majoration et que vous relevez d'un de ces cas, vous pouvez demander à ne pas la supporter. La taxe elle-même reste due. Et si votre commune n'a voté aucune majoration, ces trois cas ne vous apportent rien : il n'y a rien à dégrever.

De nombreux sites présentent ces situations comme des « exonérations de THRS ». C'est inexact, et cela conduit à des demandes rejetées.

Les trois cas prévus

L'article 1407 ter, II, ouvre un dégrèvement de la majoration, sur réclamation, dans trois situations.

1. La contrainte professionnelle

Pour le logement situé à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle, les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale.

Ce cas vise typiquement le logement de fonction ou le pied-à-terre professionnel. La contrainte s'apprécie de la même manière qu'en matière d'impôt sur le revenu pour la déduction des frais professionnels de double résidence.

2. L'hébergement durable en établissement

Pour le logement qui constituait leur résidence principale avant qu'elles soient hébergées durablement dans un établissement ou service mentionné à l'article 1414 B, les personnes qui bénéficient des dispositions de ce même article.

Ce cas vise la personne entrée durablement en établissement de soins ou d'hébergement, dont l'ancien domicile devient de fait une résidence secondaire.

3. La cause étrangère à la volonté

Les personnes qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d'habitation principale.

C'est le cas résiduel, et le plus exigeant. La doctrine administrative est explicite sur deux points :

• Le caractère involontaire n'est pas présumé. L'administration ne le suppose pas : c'est au contribuable de l'établir.
• L'appréciation relève de circonstances de fait. Le contribuable doit prouver, selon le cas, que le logement ne peut pas être occupé durablement à titre d'habitation principale dans des conditions normales, ou qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour le vendre ou le louer — mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix aux conditions et évolutions du marché.

Comment cela fonctionne

Ces dégrèvements ne s'appliquent jamais d'eux-mêmes. Ils supposent une réclamation, présentée dans le délai prévu à l'article R.*196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce livre.

Une réclamation ne dispense pas du paiement de la taxe. Un sursis de paiement peut être demandé.

À noter : les dégrèvements accordés sont à la charge de la commune ayant institué la majoration, et non de l'État.

Et la taxe elle-même ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires connaît très peu de cas de non-imposition — et ils tiennent à la nature du local ou à une décision de votre commune, non à votre situation personnelle.

Seuls les locaux faisant l'objet d'un usage exclusivement professionnel échappent à la taxe. En revanche, un local meublé conforme à sa destination d'habitation reste imposable même lorsqu'il est également soumis à la cotisation foncière des entreprises — c'est le cas des meublés de tourisme, sujet distinct que nous traitons ailleurs.

Depuis la loi de finances pour 2026, toutes les communes et intercommunalités à fiscalité propre peuvent, par délibération, exonérer de la part leur revenant les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. Cette faculté était auparavant réservée aux communes en zone France ruralités revitalisation.

En dehors de ces situations, un logement meublé dont vous avez la disposition au 1er janvier est imposable. Il n'existe pas de dégrèvement lié aux revenus, comme il en existait pour les résidences principales avant la suppression de la taxe d'habitation en 2023.

Si aucun de ces cas ne s'applique

Votre taxe est due. Reste alors une question distincte, et souvent négligée : porte-t-elle sur des caractéristiques à jour ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires se calcule sur la valeur locative cadastrale de votre logement — la même base que votre taxe foncière, mais sans l'abattement de 50 pour cent qui s'applique à cette dernière. La base est donc le double.

Cette valeur est établie à partir de la description de votre bien dans les registres de l'administration : sa surface, sa catégorie, ses éléments de confort, ses dépendances. Cette description repose, dans la plupart des cas, sur une fiche d'évaluation qui remonte aux années 1970.

Le calcul de l'administration est exact. Il applique correctement les taux, la majoration et les règles aux données dont elle dispose. Mais ces données ne décrivent plus toujours le bien tel qu'il est aujourd'hui — et un écart pèse ici deux fois plus lourd qu'en taxe foncière, avant même la majoration.

Il ne s'agit pas d'échapper à la taxe. Il s'agit de vérifier qu'elle porte sur la bonne description de votre logement. Notre simulateur gratuit reproduit le calcul officiel à partir de votre avis et vous indique si l'écart mérite un examen.

À retenir : les trois cas prévus par les textes dégrèvent la majoration, pas la taxe. Rien n'est automatique : tout passe par une réclamation documentée. Et si aucun ne s'applique, la base de calcul reste, elle, vérifiable.